Юридическое сопровождение сделок купли-продажи земельных участков
Процесс оказания услуги
1.Заявка или звонок потенциального клиента
2.Проверка документов, составление договора на оказание услуг
3.Приезд клиента в офис фирмы для заключения договора и оплаты услуг
4.Сдача документов в государственные органы
5.Контроль всех этапов оказания услуг
6.Получение готового комплекта документов и передача его клиенту
7.Довольный клиент
Подробнее о сопровождении сделок с землей
Юридическое (правовое) сопровождение сделок позволяет контролировать процесс на всех этапах, от начала переговоров, до получения свидетельства о праве собственности.
Юридическое (правовое) сопровождение сделок с землей включает следующие этапы:
Правовая экспертиза:
— экспертиза статуса земельного участка (правоустанавливающих и правоудостверяющих документов);
— экспертиза правового статуса продавца земельного участка;
— анализ возможных рисков;
Разработка проекта (схемы) по приобретению земельного участка:
— разработка документооборота;
— разработка схемы приобретения и отчуждения земельного участка, включая все необходимые согласования;
— согласование стоимости проекта и его реализации с заказчиком;
Юридическое сопровождение проекта (Реализация проекта):
— правовая поддержка переговоров;
— устранение недостатков в оформлении прав на земельный участок, которые могут привести к его отчуждению;
— получение необходимых документов;
— формирование пакета документов;
— получение необходимых согласований;
— сопровождение сделки;
— сопровождение государственной регистрации перехода прав собственности, а так же другие действия, направленные на регистрацию прав собственности.
Перечень документов, необходимых для сопровождения сделок купли-продажи земельных участков:
— Свидетельство о собственности на земельный участок;
— Договор купли-продажи, по которому собственник приобрел права на объект недвижимости;
— Кадастровый паспорт земельного участка или выписка из кадастрового паспорта земельного участка;
— Копии Уставных документов юридического лица — собственника объекта недвижимости (полный пакет);
— Ксерокопия паспорта физического лица — собственника объекта недвижимости.
Объектом купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли-продажи должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа.
При заключении Договора купли-продажи необходимо точно определить принадлежность земельного участка продавцу по правоустанавливающим и правоудостоверяющим документам, сведения о которых обязательно включаются в текст договора.
К правоустанавливающим документам относятся договор, соглашение, иной документ, из которого следует о переходе права собственности к конкретному лицу.
Оcновные требования к содержанию проекта договора купли-продажи земельного участка:
— если участниками сделки являются физические лица, то в тексте проекта договора обязательно указываются полностью (без сокращений) фамилии, имена, отчества, даты рождений, адреса постоянного места жительства или места преимущественного пребывания, полные реквизиты документов, удостоверяющих личности участников сделки. Если сделка заключается посредством представительства, то должны быть указаны основания для этого — соответствующим образом оформленные доверенности;
— если одним из участников сделки является юридическое лицо, то в тексте следует указать все необходимые сведения об их правоспособности (общей, а также, если для этого имеются основания то и специальной): полное (без сокращений) наименование юридического лица, ИНН, юридический адрес, адрес фактического места нахождения, дата и место государственной регистрации, номер свидетельства о регистрации. Если сделка совершается представителем юридического лица, то в тексте договора должна быть сделана ссылка на доверенность, из содержания которой должен быть ясен объем полномочий представителя.
В тексте проекта договора необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).
Примечание: если земельный участок продается физическим лицом, состоящим в браке, необходимо выяснить дату приобретения участка. Земельный участок, приобретенный в период брака является общей совместной собственностью супругов, если договором о правовом режиме супругов (брачным договором) не предусмотрено иное. Нотариально удостоверенное согласие второго супруга (пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ), является обязательным для заключения договора купли-продажи земельного участка. Аналогичное требование предъявляется и к покупателю — физическому лицу, состоящему в браке. В случае невыполнения этого требования семейного законодательства, второй супруг, как на стороне продавца, так и на стороне покупателя, вправе требовать в судебном порядке признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной в течение 1 года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли-продажи необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение):
— если речь идет об ипотеке, то следует указать дату ее возникновения (со дня государственной регистрации ипотеки), срок исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, сумма этого обязательств или данные о порядке и условиях определения этой суммы;
— если речь идет о сервитуте, то указываются объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице либо объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание о публичном характере сервитута;
— если речь идет об аренде, то указываются реквизиты договора аренды, включая регистрационные данные, полные сведения об арендаторе, сроке аренды.
Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.